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Un préstamo hipotecario o simplemente una hipoteca es un préstamo utilizado por los compradores de bienes inmuebles que quieren obtener fondos para adquirirlos o, alternativamente, por los propietarios actuales de inmuebles que necesitan obtener fondos para cualquier fin, al tiempo que se establece un gravamen sobre la propiedad hipotecada.
En este artículo te contaremos las diferencias principales que existen entre ambas alternativas y cuáles son los requisitos que debes cumplir para solicitarlos con éxito.
Préstamos hipotecarios: características y diferencias con otras operaciones
Aunque la mayoría del público conoce a los préstamos hipotecarios por la versión de estos destinada a la compra de vivienda, también se trata de un préstamo hipotecario aquel en el que una vivienda ya totalmente pagada se utiliza como aval de un préstamo a favor del propietario de ese inmueble.
En este caso el dinero no se destina al pago del inmueble (ya que ya es propiedad 100% de la persona que solicita el préstamo) sino para financiar cualquier otro tipo de situación.
El concepto de “hipoteca”
En cualquiera de los dos anteriores casos el préstamo está avalado sobre la propiedad del prestatario a través de un proceso conocido como “generación de hipoteca”.
El término “hipoteca” significa por tanto, además del nombre con el que se conoce a la operación de financiar la compra de un inmueble, también el derecho que adquiere el prestamista sobre el bien (inmueble en este caso) o deuda que se genera sobre dicho inmueble.
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Dicho de otro modo: se establece un mecanismo legal que permite al prestamista tomar posesión y vender la propiedad garantizada/hipotecada (mediante la denominada «ejecución hipotecaria») para pagar el préstamo en caso de que el prestatario incumpla el préstamo o no cumpla con los términos acordados.
La hipoteca en este caso actúa de igual modo que lo haría una servidumbre, pero como la mayoría de las hipotecas se producen como condición para obtener un nuevo préstamo de dinero, la palabra hipoteca se ha convertido en el término genérico para aquel préstamo garantizado por propiedad real (un inmueble).
Conceptos a tener en cuenta y regulación de los préstamos hipotecarios
De acuerdo con el derecho de propiedad en la gran mayoría de países desarrollados, una hipoteca se produce cuando un propietario de un inmueble da en prenda su titularidad (derecho a la propiedad) como garantía o aval para un préstamo.
Por lo tanto, una hipoteca es un gravamen o limitación sobre el derecho a la propiedad: el propietario ahora está limitado en cuanto a lo que puede hacer o no puede hacer con su inmueble durante todo lo que dure la operación financiera.
Al igual que otros tipos de préstamos, las hipotecas tienen un tipo de interés y están programadas para amortizarse en un periodo de tiempo determinado, con duraciones tan largas como 30 años o más. Todos los préstamos hipotecarios tienen un tipo de interés que refleja el riesgo que asume el prestamista con la operación (a más riesgo implícito mayor será el tipo de interés a pagar por el prestatario).
El préstamo hipotecario es el principal mecanismo utilizado en muchos países para financiar la propiedad privada de inmuebles residenciales y comerciales (véase hipotecas comerciales). Aunque la terminología y las formas precisas difieren de un país a otro, los componentes básicos tienden a ser similares.
Componentes de un préstamo hipotecario
- Propiedad: la residencia física que se financia (el inmueble). La forma exacta de la propiedad varía de un país a otro y puede restringir los tipos de préstamo a los que se puede acceder.
- Hipoteca: el derecho del prestamista sobre la propiedad, que puede implicar restricciones en el uso o la disposición de la propiedad (venta del mismo por ejemplo). Otras restricciones pueden incluir la obligación de contratar un seguro de hogar y un seguro hipotecario, o pagar la deuda pendiente antes de vender la propiedad.
- Prestatario: la persona que pide un préstamo y que tiene o está creando una hipoteca a favor de un tercero sobre el inmueble.
- Prestamista: cualquier prestamista (también prestamistas privados y particulares como es nuestro caso), pero normalmente es un banco u otra institución financiera. La normativa actual en la mayoría de países permite que los prestamistas puedan ser también inversores a nivel particular.
- Capital: la cuantía original del préstamo, que puede incluir o no otros costes; a medida que se reembolsa el capital, el capital se reduce.
- Interés: cargo financiero por el uso del dinero del prestamista.
- Ejecución hipotecaria o embargo: la posibilidad de que el prestamista tenga que ejecutar la hipoteca, embargar o poseer la propiedad en determinadas circunstancias es esencial para un préstamo hipotecario; sin este aspecto, se puede decir que el préstamo no es diferente de cualquier otro tipo de préstamo.
- Finalización: conclusión legal de la escritura hipotecaria y, por lo tanto, el inicio de la hipoteca.
- Amortización: reembolso del importe pendiente, que puede ser una «amortización en carencia» al final del plazo previsto o una amortización regular a través de las cuotas normales. En el primer caso la amortización es de tipo americano, y en el segundo caso se denomina amortización francesa.
Tipos de préstamos hipotecarios
Existen dos tipos de clientes de préstamos hipotecarios.
Para la compra del inmueble
Por un lado, existen los prestatarios de hipotecas que firman un préstamo hipotecario para la compra de un inmueble. En este caso pueden ser personas a nivel individual que hipotecan su vivienda o pueden ser empresas que hipotecan una propiedad comercial (por ejemplo, sus propios locales comerciales, una propiedad residencial alquilada a inquilinos o una cartera de inversiones). La hipoteca generada (el derecho de hipoteca sobre el inmueble) limita al propietario del inmueble del modo que hemos visto en los apartados anteriores.
Para financiación en general
Por otro lado existe el particular o institución que utiliza el préstamo hipotecario para financiar no la compra del inmueble sino otro tipo de operaciones. En este caso el prestatario ya es el dueño del inmueble (ya lo tiene pagado y es de su propiedad) pero firma una hipoteca sobre el mismo de cara a obtener dinero. Es decir, el inmueble se utiliza como aval del préstamo, y el prestamista, igual que en el caso de los préstamos para la compra de una propiedad, pasa a tener el derecho de hipoteca sobre la propiedad, limitando el uso que el propietario puede hacer del bien hasta que la deuda es liquidada.
